Deux seuils décident de la formalité d'une extension : 20 m² partout, 40 m² en zone urbaine. En zone urbaine d'un PLU, une extension qui crée au plus 40 m² d'emprise au sol et de surface de plancher relève d'une déclaration préalable. Au-delà de 40 m², ou dès 20 m² si la maison dépasse 150 m² après travaux, il faut un permis de construire, et l'architecte devient obligatoire dans le second cas. Hors zone urbaine, le seuil tombe à 20 m².
Que dit le Code de l'urbanisme pour une extension de 40 m² ?
Deux articles se répondent. L'article R421-17 soumet à déclaration préalable les travaux sur une construction existante qui créent plus de 5 m² et au plus 20 m² d'emprise au sol et de surface de plancher, seuil porté à 40 m² en zone urbaine d'un PLU. L'article R421-14 du Code de l'urbanisme fait le chemin inverse : il soumet à permis les travaux qui dépassent 40 m² en zone urbaine, et y maintient ceux de 20 à 40 m² lorsqu'ils portent la construction au-delà des seuils de l'article R431-2, c'est-à-dire 150 m² de surface de plancher pour une maison.
| Surface créée | En zone urbaine (U) d'un PLU | Hors zone urbaine |
|---|---|---|
| 5 m² ou moins | Aucune formalité, hors secteur protégé | Aucune formalité, hors secteur protégé |
| Plus de 5 m² et jusqu'à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| Plus de 20 m² et jusqu'à 40 m² | Déclaration préalable, sauf si la maison dépasse 150 m² après travaux : permis et architecte | Permis de construire |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Le texte dit « au plus quarante mètres carrés » : une extension de 40 m² tout rond reste en déclaration préalable, une extension de 40,5 m² passe en permis.
Le seuil de 20 m² : celui qui vaut partout
Avant le seuil de 40 m², il y a celui de 20 m², qui s'applique sur tout le territoire, quel que soit le document d'urbanisme. Jusqu'à 20 m² créés, une déclaration préalable suffit, en zone urbaine, agricole ou naturelle, avec ou sans PLU. Et comme le recours obligatoire à l'architecte est lié au permis de construire, une extension de 20 m² ou moins n'y est pas soumise, même sur une maison qui dépasse 150 m² après travaux.
| Cas | Formalité | Pourquoi |
|---|---|---|
| Chambre de 18 m², zone agricole | Déclaration préalable | 20 m² ou moins : déclaration partout |
| Extension de 20 m², maison de 140 m² | Déclaration préalable, sans architecte | Total de 160 m², mais pas de permis, donc pas d'obligation d'architecte |
| Extension de 25 m², commune sans PLU | Permis de construire | Hors PLU, le seuil reste à 20 m² |
| Extension de 25 m², zone urbaine, maison de 100 m² | Déclaration préalable | Moins de 40 m² en zone U, total de 125 m² |
Exemples de calcul, pas des projets réels. Un cas se glisse souvent entre les deux seuils : transformer un garage ou des combles en pièce de vie crée de la surface de plancher sans emprise nouvelle. Les mêmes seuils s'appliquent à cette surface : déclaration préalable au-delà de 5 m², permis au-delà de 20 m², ou de 40 m² en zone urbaine. Et la surface gagnée entre dans le total qui se compare au seuil de 150 m². Pour le prix d'une extension de cette taille, voir prix d'une extension de 20 m².
Votre terrain est-il en zone urbaine du PLUm ?
Le seuil de 40 m² ne vaut que dans les zones urbaines, celles dont le sigle commence par U dans le règlement graphique. Sur les 24 communes de Nantes Métropole, c'est le PLUm qui le dit : le zonage de votre parcelle se lit sur le Géoportail de l'urbanisme, et le règlement de chaque zone sur la page PLUm de Nantes Métropole.
En zone agricole (A) ou naturelle (N), le seuil retombe à 20 m². Il en va de même dans une commune couverte par une carte communale ou soumise au règlement national d'urbanisme : le relèvement à 40 m² suppose un PLU ou un document qui en tient lieu. Hors métropole, à Pornic, en Vendée ou en Maine-et-Loire, la vérification est la même sur le document de la commune ou de l'intercommunalité.
Pourquoi le seuil de 150 m² change tout ?
Un particulier est dispensé d'architecte tant que la surface de plancher de sa maison ne dépasse pas 150 m². Dès que l'extension fait franchir ce plafond à l'ensemble, deux conséquences tombent en même temps : le permis de construire remplace la déclaration préalable pour une extension de 20 à 40 m², et le projet architectural doit être établi par un architecte. Le calcul se fait sur la surface de plancher totale après travaux, existant compris.
| Maison existante | Extension en zone U | Total après travaux | Formalité |
|---|---|---|---|
| 100 m² | 35 m² | 135 m² | Déclaration préalable, sans architecte |
| 118 m² | 35 m² | 153 m² | Permis de construire, architecte obligatoire |
| 160 m² | 35 m² | 195 m² | Cas particulier, à faire confirmer par le service instructeur |
Exemples de calcul, pas des projets réels. Le troisième cas mérite une explication : le texte vise les travaux qui ont « pour effet de porter » la surface au-delà du seuil, ce qui suppose qu'il n'était pas déjà franchi. Une maison qui dépasse 150 m² avant travaux peut donc, selon cette lecture, recevoir une extension de 20 à 40 m² en déclaration préalable. La lecture est admise mais peut être discutée en mairie : elle se valide en amont, elle ne se suppose pas. Sur le rôle de l'architecte et du maître d'œuvre de part et d'autre du seuil, voir maître d'œuvre ou architecte.
Emprise au sol ou surface de plancher : laquelle compte ?
Pour choisir entre déclaration et permis, les deux comptent, et c'est la plus grande qui décide. L'emprise au sol est la projection verticale du volume construit, murs et débords compris ; la surface de plancher se mesure à l'intérieur des façades, sous une hauteur de plus de 1,80 m. Une extension peut donc tenir sous 40 m² de surface de plancher et dépasser 40 m² d'emprise au sol, épaisseur des murs comprise.
Pour le seuil de 150 m², en revanche, seule la surface de plancher compte. Un garage accolé illustre l'écart : il crée de l'emprise au sol, donc il pèse dans le choix entre déclaration et permis, mais les surfaces de stationnement sont déduites de la surface de plancher, donc il ne pèse pas dans le seuil de l'architecte.
Quels délais d'instruction pour une déclaration et un permis ?
Le délai d'instruction de droit commun est d'un mois pour une déclaration préalable de travaux et de deux mois pour un permis de construire de maison individuelle, majorés d'un mois aux abords d'un monument historique. S'y ajoutent des délais que l'on oublie souvent :
- Instruction : 1 mois pour une déclaration, 2 mois pour un permis, plus 1 mois en périmètre ABF.
- Recours des tiers : 2 mois à compter de l'affichage sur le terrain.
- Retrait possible par l'administration : 3 mois après la décision.
Avant ces délais réglementaires vient le temps de la conception et du dossier, qui dépend du projet. D'où l'intérêt de vérifier le zonage et le seuil de 150 m² avant de dessiner : notre simulateur d'extension donne la formalité en quelques réglages, et nos secteurs d'intervention sont sur la page nos agences.
Quelles pièces fournir ?
Le dossier d'une déclaration préalable pour une maison individuelle comprend un plan de situation, un plan de masse, un plan en coupe, les plans des façades et des toitures, un document graphique d'insertion et deux photographies, l'une proche, l'autre lointaine. Le permis de construire reprend ces pièces, complétées d'une notice décrivant le terrain et le projet. Dans les deux cas s'ajoute l'attestation de prise en compte de la réglementation thermique (DPMI14 ou PCMI14), dont le contenu dépend de la surface de l'extension. L'ensemble des seuils, tous projets confondus, est repris dans notre guide des autorisations d'urbanisme ; le budget d'une extension de cette taille, sur la page prix d'une extension de 40 m².
Questions fréquentes
Une extension de 20 m² demande-t-elle un permis ?
Non, en règle générale : jusqu'à 20 m² créés, une déclaration préalable suffit, en zone urbaine comme ailleurs, et même si la maison dépasse 150 m² après travaux. Le permis n'apparaît qu'au-delà de 20 m², hors zone urbaine ou quand le total franchit 150 m².
Quelle formalité pour 25 m² hors zone urbaine ?
Un permis de construire. En zone agricole, naturelle, ou dans une commune sans PLU, le seuil de la déclaration préalable reste à 20 m² : dès qu'une extension le dépasse, c'est un permis.
Une extension de 40 m² pile relève-t-elle d'une déclaration préalable ?
Oui en zone urbaine d'un PLU : le texte vise les travaux qui créent « au plus quarante mètres carrés ». À 40,5 m², c'est un permis. Et si la maison dépasse 150 m² après travaux, le permis s'impose dès 20 m².
Une véranda compte-t-elle dans les 40 m² ?
Oui. Une véranda close et couverte crée de l'emprise au sol et de la surface de plancher : elle se compte comme n'importe quelle extension.
Un garage accolé compte-t-il ?
Pour choisir entre déclaration et permis, oui, parce qu'il crée de l'emprise au sol. Pour le seuil de 150 m² qui rend l'architecte obligatoire, non : les surfaces de stationnement sont déduites de la surface de plancher.
Comment savoir si ma parcelle est en zone urbaine ?
Sur Nantes Métropole, en cherchant votre adresse sur le Géoportail de l'urbanisme ou sur le portail du PLUm : une zone dont le sigle commence par U est une zone urbaine. En zone A ou N, le seuil reste à 20 m².
Une extension de 20 à 40 m² en projet ?
Envoyez-nous votre adresse, la surface visée et quelques photos de la maison : nous vous répondons sous 48 h. Le devis est gratuit.
Demander un devis gratuitPublié le 23 septembre 2026 · Mis à jour le 14 octobre 2026